Grundsteuerreform

Ab 2025 gelten neue Regeln

Ab 2025 gelten neue Regeln für die Grundsteuer. In diesem Zusammenhang bewerten die Finanzämter zum Stichtag 1.1.2022 alle Grundstücke in Deutschland neu. 

Um die Bewertung durchführen zu können, muss für jedes Grundstück eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts elektronisch eingereicht werden. Dies wird ab dem 1.7.2022 möglich sein. Letzter Termin für die Abgabe der Erklärung ist der 31.01.2023 aufgrund einer erfolgten Fristverlängerung.

Gerne können Sie die Erstellung und Übermittlung der Grundsteuer über uns machen lassen. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.

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Warum die Grundsteuer reformiert wurde?

Die wichtigsten Informationen

Die Grundstückswerte wurden bisher mit Hilfe der Einheitswerte berechnet. Diese sind jedoch veraltet und führten dazu, dass für gleichartige Grundstücke unterschiedliche Grundsteuern anfielen ‒ ein klarer Verstoß gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung.

Folgerichtig hat das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Damit hat der Einheitswert für die Berechnung der Grundsteuer ausgedient. Stattdessen wird jetzt mit einem neuen Grundsteuerwert gerechnet. Ebenfalls geändert wurden die Steuermesszahlen. Die Hebesätze werden von den Gemeinden angepasst.

Das Ziel der Grundsteuerreform: Grundstücke gleicher Lage und gleicher Größe sollen auch die gleiche Grundsteuer zahlen. Damit dies erreicht werden kann, werden alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet. Erster Stichtag für die Neubewertung ist der 1.1.2022.

Wie funktioniert das Bundesmodell?

Das Bundesmodell

Grundsätzlich gilt für die Berechnung der neuen Grundsteuer das sog. Bundesmodell. Je nachdem, wie das Grundstück bebaut ist, gibt es hier unterschiedliche Bewertungsverfahren:

Ertragswertverfahren: Dieses gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohneigentum.

Sachwertverfahren: Dieses gilt für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke und bei Teileigentum.

Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt ganz einfach anhand der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert.

Der Grundsteuerwert ermittelt sich im Rahmen des Bundesmodells anhand verschiedener Parameter.

Das sind beim Ertragswertverfahren insbesondere:

  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Immobilienart
  • Alter des Gebäudes
  • Wohnfläche
  • Mietniveaustufe
  • monatliche Nettokaltmiete in Euro/qm

Beim Sachwertverfahren orientiert sich die Berechnung des Grundsteuerwerts u. a. an diesen Werten:

  • Herstellungskosten Gebäude
  • Grundfläche Gebäude 
  • Alter des Gebäudes
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert

Steht der Grundsteuerwert fest, wird darauf die Steuermesszahl angewendet. Diese beträgt beim Bundesmodell 0,31 ‰ für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser und 0,34 ‰ für alle anderen Grundstücksarten. Dadurch erhält man den Steuermessbetrag. Sowohl Grundsteuerwert als auch Steuermessbetrag werden vom Finanzamt in einem Feststellungsbescheid festgesetzt. Den Grundsteuerbescheid selbst erlässt wie bisher auch die Gemeinde. Wie hoch die zu zahlende Grundsteuer ab 2025 ausfallen wird, lässt sich jetzt noch nicht sagen. Dies hängt vor allem davon ab, welche Hebesätze die Gemeinden festlegen werden.

Welche Bundesländer haben eig. Regelungen?

Bundesländer Regelungen

Das Bundesmodell findet nicht in allen Bundesländern Anwendung. Durch eine sog. Öffnungsklausel haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen eigene Modelle entwickelt, um den Grundsteuerwert zu ermitteln. Das Saarland und Sachsen wenden grundsätzlich das Bundesmodell an, haben es aber jeweils hinsichtlich der Steuermesszahl modifiziert. Unabhängig davon, ob es sich um das Bundesmodell oder das Landesmodell handelt: Die neue Grundsteuer zahlen Sie erst ab dem 1.1.2025.